来源：张生贵律师发表时间：2013年11月23日浏览：5441 次
遇到租赁土地合同纠纷怎么办?
【争议焦点】农村集体所有土地可否流转?未经行政机关批准，标的物为农民集体所有土地的租赁合同是否有效?已履行部分应如何解决?
【案情简介】鑫隆公司与陈氏集团于2002年4月26日签订《场地租赁合同》，约定：鑫隆公司将位于北京市丰台区小井村批发市场全部出租给陈氏集团，租赁面积总计31，340平方米，包括营业大厅3，000平方米，其中土地面积占全部租赁面积三分之二以上。合同还约定，2002年5月1日至6月1日间鑫隆公司清退原商户，陈氏集团进行招商宣传。鑫隆公司自6月1日起免费向陈氏集团提供2个月时间进行改造及新建，租金自当年8月1日起计算。鑫隆公司负责提供有关部门文件，保证陈氏集团新建房屋限高4米以下不受干扰。关于租金支付方式，双方约定：第一年租金350万元，陈氏集团自合同签订后向鑫隆公司支付100万元，同年6月1日前待鑫隆公司把大厅搬迁完毕支付100万元，同年7月10日前再支付150万元。8年租金总额为3，060万元。如鑫隆公司不能履行合同则赔偿陈氏集团经济投失。违约方按8年租金总额10%的比例即306万元向对方支付违约金。合同签订后，陈氏集团于2002年4月28日以支票方式向鑫隆公司支付100万元租金。此后，鑫隆公司只将招待所部分房间腾空交付陈氏集团，陈氏集团由于未能依合同接收到全部房屋，一段时间后即行退出。鑫隆公司已将招待所重新出租给新商户。关于合同约定的有关部门文件，鑫隆公司亦未能向陈氏集团履行交付义务。双方依《场地租赁合同》租赁的土地为农民集体所有土地，鑫隆公司系由丰台区小井农工商联合公司租赁取得该幅土地使用权。鑫隆公司将该幅土地转租给陈氏集团，小井农工商联合公司书面表示同意，但该出租行为未经有关土地行政管理部门批准同意。此外，双方未能就租赁的房屋在诉讼期间提供产权证明及相关建房手续。
【原告诉称】(反诉被告)陈氏集团于2002年6月24日诉至法院称：鑫隆公司的违约行为给我公司造成严重经济损失，并致合同无法履行。故请求解除双方所签《场地租赁合同》，判令鑫隆公司返还租金100万元，支付违约金306万元，赔偿损失130.2万元。
【被告辩称】鑫隆公司答辩并反诉称：合同签订后我公司即清退招待所原有商户，陈氏集团于5月27日予以接收;依合同我公司应自合同签订之日将招待所中的两户商户交给陈氏集团，陈氏集团所述与事实不符;合同约定的有关部门文件系指双方签订合同时我公司持有的文件，且该文件已于5月27日交由陈氏集团签收;陈氏集团要求我公司赔偿损失没有事实根据。现同意解除合同，不同意陈氏集团的其他诉讼请求，并反诉请求陈氏集团支付违约金306万元，赔偿我公司损失261.3万元。陈氏集团针对鑫隆公司的反诉答辩称：我公司无违约行为，鑫隆公司亦不能证明所述损失实际存在，故不同意向鑫隆公司支付违约金306万元，赔偿损失263.1万元。
【法院审理】法院经审理后认为：鑫隆公司与陈氏集团虽然签订了《场地租赁合同》，但是双方租赁的标的物系农民集体所有土地及在该土地上建造的房屋，土地出租行为未经过有关土地行政管理部门的批准同意，所租赁的房屋亦不具备合法手续，依据我国《土地管理法》及相关行政法规的有关规定，双方所签《场地租赁合同》应为无效。由于合同无效，陈氏集团要求解除合同的诉讼请求，法院不予支持。陈氏集团及鑫隆公司要求对方支付违约金的请求，法院亦不予支持。陈氏集团请求鑫隆公司返还100万元已付租金，根据合同无效的处理原则，对该项请求法院予以支持。关于经济损失问题，由于陈氏集团和鑫隆公司对合同无效均负有不可推卸的责任，因此双方应各自承担各自的损失。据此判决：陈氏集团与鑫隆公司所签《场地租赁合同》无效;鑫隆公司与本判决生效后15日内返还陈氏集团租金100万元;驳回双方的其他诉讼请求。一审判决后，陈氏集团和鑫隆公司均表示同意。
【法律辩析】本案的关键问题是原被告之间签订的《场地租赁合同》是否有效。这是一个法律认定问题，认定该问题的关键是如何理解和把握《中华人民共和国土地管理法》。
1、本案因违反法律强制性规定，合同应认定无效
从本案事实看，主体方面，双方当事人均为农村集体经济组织以外的单位;标的物则系农民集体所有土地及该农民集体所有土地上建造的无任何建房手续及产权证明的房屋。双方当事人均主张以农民集体所有土地及土地上建造的房屋为标的物的租赁合同有效，从而依据该合同要求对方支付巨额违约金。对于以土地为标的物的租赁纠纷案件，首先要明确被租赁地块的土地性质。根据我国《土地管理法》第63条及相关行政法规的规定，农民集体所有的土地只有在符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权发生转移的情况下，才可以出租用于非农业建设。这是法律明确的强制性规定。对于以农民集体所有土地为标的物的租赁合同来说，只有在《土地管理法》规定的这一特定情形下，合同才是有效的，本案双方当事人签订、履行《场地租赁合同》前后的情形显然与《土地管理法》第63条规定的例外情形不符。根据我国《合同法》第52条第5款的推定，违反法律、行政法规的强制性规定，合同无效。由于本案标的物的主要部分由农民集体所有土地构成，且在法院审理期间未能提供建造在农民集体所有土地上的涉案房屋的产权证明及相关建房手续，因此《场地租赁合同》因为无效。法院结合本案事实，依据法律规定，认定合同无效，并依据合同无效的处理原则对案件进行实体处理，于法有据。陈氏集团和鑫隆公司主张合同有效并要求对方支付违约金，没有法律依据。
2、审理以土地为标的物的租赁合同应准确适用法律关于土地使用的有关规定。结合本案，本文还拟就我国《土地管理法》关于农民集体所有土地由本集体经济组织以外的单位或个人承包经营，或者用于非农建设的规定作一归纳总结。该法把土地划分为农用地、建设用地和未利用地三类，农民集体所有土地亦作上述划分。在此基础上，土地管理法有如下规定：首先。农用地可以由本集体经济组织以外的单位或者个人承包经营，从事种植业、林业、畜牧业、渔业生产，但应履行相关审判手续。这是从经营主体和用途等方面角度对农民集体所有农用土地的承包经营作一限制。其次，对于建设用地，兴发办乡镇企业、村民建设住宅及乡(镇)村公共设施和公益事业建设经依法批准可使用本集体经济组织农民集体所有的土地。本条是从主体及使用方式角度对建设用地的使用作一限制。第三，农村集体经济组织可以使用乡镇土地利用总体规划确定的建设用地地兴办企业，进行乡镇公共设施、公益事业建设，或者与其他单位或个人以土地使用权入股、联营等形式共同开办企业，但均需办理相应的审批手续。其中涉及占用农用地的，需依有关农用地规定办理审批手续。第四，即结合本案例涉及的《土地管理法》第63条的规定，也即“农民集体所有的土地的使用权不得出让。转让或者出租用于非农业建设;但是符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权发生转让的除外。”上述条款包括了我国农民集体所有土地由本集体经济组织以外的单位或个人承包经营，或者用于非农建设的所有情形。
总结上述规定，我国农业集体所有土地禁止流转，例外情形有两种：一为农民集体经济组织与其他单位、个人以土地使用权入股、联营等形式共同开办企业;二为符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权发生转移。其中在第一种情形下，土地使用权应当进行评估，向土地行政主管部门申请用地时，应提交评估证明书。第二种情形，破产、兼并企业的土地使用权转移，实际上是土地使用权的流转行为，按国家有关法律规定，企业用地的土地使用权已可以作为企业的资产，破产、兼并时对企业资产的处置应当包括土地使用权。具体实施时，有两点需注意：首先，要符合土地利用规划确定的用途使用。其次，必须是依法取得的建设用地使用权，并随厂房等一同转移。如果是农用地，或者土地上没有房屋等设施，不得转让。具体进行破产、兼并的操作时，应严格按照我国《企业破产法》、《民事诉讼法》和最高人民法院关于适用民事诉讼法的意见及国务院的相关规定进行。
综上，由于土地的有限性和稀缺性，国家对农民集体所有土地由本集体经济组织以外的单位或个人承包经营、用于非农建设尤其是流转进行严格限制。精确系统把握《土地管理法》的立法本意和条文规定，对于涉地案件至为重要。