农村土地租赁合同的效力，关键取决于土地的性质及相关规划。
案例
原审认定，2010年10月29日，某某公司与上海某有限公司（以下简称某公司）签订土地租赁合同一份，约定：某公司向某某公司租赁约12亩土地，用作建材生产（再生石子）；租赁年限为5年，自2010年12月1日始至2015年11月30日止；年租金为240,000元（人民币，下同），先付后用，使用至六个月续付第二年全年租金（提前半年付租金），以此类推；水、电等设施由某某公司自行解决，费用某某公司自理，场地由某某公司根据需要自己整洁；场内现有房屋供某某公司使用，不再另行收费，不足部分由某某公司自行解决；某公司附上原签具合同影印本作为双方遵守准则。合同另对其他有关事项作出相应的约定。
同日，某某公司支付某公司租金240,000元。某公司按约向某某公司履行交付租赁土地义务。同年12月3日，上海市松江区城市管理监察大队出具。该告知书载明，因在“新天路擅自倾倒建筑垃圾”。同月23日，上述被扣车辆因“某园艺地块倒入建筑垃圾现已清理完毕”而被放行。期间，某某公司于同月10日通知某公司称，由于某公司未能与相关部门协商一致等原因，造成其无法正常生产经营，要求在同月30日前妥善解决，否则追究违约责任。某公司于次日收到上述通知。2011年3月8日，双方确认某某公司于当日将租赁土地返还某公司。现某某公司诉至原审法院，请求判令：1、解除某某公司与某公司之间签订的上述租赁合同；2、某公司返还某某公司租赁费240,000元，并赔偿某某公司损失137,438元。原审审理中，经法院释明，某某公司将第1项诉讼请求变更为判令某某公司与某公司签订的上述租赁合同无效。某公司则表示双方对上述租赁合同无效均有过错，相关费用应当按照实际情况进行结算。
原审认为，根据《中华人民共和国合同法》之规定，违反法律、行政法规强制性规定的合同应属无效。本案中，双方签订的租赁合同中所涉及的土地为集体所有，某公司将该土地出租给某某公司用作建材生产的行为，违反了《中华人民共和国土地管理法》（以下简称土地管理法）关于农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设的规定。因此该租赁合同应属无效。
上述租赁合同被确认无效后，因该租赁合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价赔偿。有过错的一方应当赔偿对方所受到的损失，双方均有过错的，应当各自承担相应的责任。因此，某公司应当返还某某公司已付租金。另，因相关部门对某某公司使用租赁土地的行为于2010年12月3日进行查处，以致其实际无法使用租赁土地，而此距合同约定的租赁期间的起始日仅为三天，故某某公司可不向某公司支付租赁土地的使用费。
据此，原审法院于二○一一年三月三十一日依法作出判决：
案例
原告A诉称：原、被告于2008年5月4日签订土地租赁合同，原告承租了被告位于苏州河边26亩用于堆放建筑材料，租赁期五年，自2008年6月1日至2013年5月30日，并于合同签订之日支付了租金人民币189,000元。2008年5月29日，因被告未经批准擅自将10队43亩土地出租给原告作堆场，违反了土地管理法第六十三条、第八十一条，上海市屋土地管理局向其发布了通知书，责令限期改正。故要求：1、确认原、被告签订的财产租赁合同无效，返还租金189,000元；2、被告赔偿原告经济损失362,839.68元；3、本案受理费由被告负担。
被告上海市某村村民委员会辩称：不同意原告的诉讼请求，双方签订土地租赁合同是事实，被告也将系争土地交付给原告使用了，原告支付的3万元是7、8队的租金，50万元是10队的租金。
根据庭审查明的事实，本院认为：原、被告签订的土地租赁合同虽系双方当事人真实意思的表示，但因违反了法律的强制性规定而无效。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。签订合同后，被告将系争土地交付原告使用，原告对系争土地也进行了平整铺设工程，至于原告是否使用该土地则是原告自己的处分权行使，与被告无关。据此，原告理应向被告支付土地使用费，使用费的标准可以参照双方在租赁合同中约定的金额，计算期限以原、被告双方均认可的2008年6月1日租期开始日为计算起始日，计算至原告返还土地时止。原告明确表示没有支付过10队土地抬高的租金，故本院认定原、被告之间就10队土地的租金仍然约定为每年465,000元，50万元中扣除10队租金后剩余的计算为原告支付的7、8队的租金。本案系争土地为农民集体所有的土地，其使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设，原、被告在签订土地租赁合同时对系争土地的性质都是明知的，故对合同无效的结果双方各应承担过错，被告作为土地出租方，相对原告应该承担更多过错责任，但原告认为被告应当承担所有的过错责任，于法无据，本院不予采信。原、被告双方均认为土地铺设的面积应该按照各自在现场指定的面积进行测量，但又均未提供证据证实实际铺设的面积，鉴定机构按照双方合同约定的面积进行测量，于法无悖，本院予以采信。判决如下：
各区、县人民政府，市政府各委、办、局：
市规划国土资源局、市农委《关于开展农村集体建设用地流转试点工作的若干意见》已经市政府同意，现转发给你们，请认真按照执行。
上海市人民政府办公厅
二○一○年一月二十七日
关于开展农村集体建设用地流转试点工作的若干意见
农村集体建设用地流转，是中央为推进农村改革发展作出的重大决定，是市委、市政府贯彻党的十七届三中全会精神、推进上海城乡经济社会发展一体化作出的重大部署。为积极稳妥地推进本市农村集体建设用地流转，现就开展农村集体建设用地流转试点工作提出如下意见：
一、充分认识开展农村集体建设用地流转试点工作的重要意义
（一）市委、市政府一直十分重视“三农”工作，把破除城乡二元结构，统筹城乡发展作为主要工作目标。加快农村改革发展，需要加强农村制度建设，创新体制机制，大力推进农村改革创新。
（二）农村集体建设用地流转，是农村土地管理制度改革的重要突破口，是推进农村改革创新的有效手段，是上海经济社会发展新的增长点。目前，本市农村集体建设用地节约集约利用和流转的潜力很大。一方面，农村集体建设用地总量较大；另一方面，由于土地所有权和土地使用上的双轨制，农村集体建设用地粗放低效、闲置浪费现象比较普遍，资产价值没有真正体现。
（三）通过农村集体建设用地流转，有利于实施城乡规划，统筹城乡发展，加快形成城乡经济社会发展一体化新格局；有利于促进新城和村镇建设，推动上海经济社会可持续发展；有利于显化农村集体建设用地价值，增加农民收入，保障农民权益，促进农村和谐稳定；有利于盘活农村集体存量建设用地，促进土地资源优化配置和节约集约使用，增加土地流量，严格保护耕地。
二、明确农村集体建设用地流转的指导思想和基本原则
（四）指导思想。全面贯彻党的十七届三中全会和九届市委七次全会精神，深入贯彻落实科学发展观，以加快形成城乡经济社会发展一体化新格局为总体目标，依托上海特大城市的综合优势，按照“产权明晰、用途管制、节约集约、严格管理”的要求，加强政策创新，全面探索不同类型、不同区域农村集体建设用地的流转模式。坚持“规划先行、全面探索、分类指导”，实行统一规则、统一平台和统一监管，通过先行先试积累经验，稳步推进，逐步建立城乡统一的建设用地市场。
（五）基本原则。一是总量控制。严格按照城乡建设用地规模控制和耕地总量平衡的要求，强化流转的计划管理，合理确定农村集体建设用地供应的规模、结构和时序。二是有偿使用。除农村基础设施和公益性用地、农民在规定标准内使用本集体经济组织宅基地等情况外，对农村集体建设用地全面实行有偿使用，促进农村集体建设用地优化配置，进而促进农村产业结构调整和布局优化。三是同地同权。农村集体建设用地在交易方式、交易价格、使用期限等方面，与国有土地享有同样权利，与国有土地“同地、同权”。四是保障权益。合理界定集体经济组织成员身份，充分尊重集体经济组织成员流转意愿，流转收益主要用于发展经济和提高集体经济组织成员的社会保障水平，注重保护其长远利益和生计。在征收农村集体建设用地时，按照法律规定，对集体经济组织及其成员进行补偿。
三、确定农村集体建设用地流转范围和内容
（六）划定流转范围。凡符合土地利用总体规划和城乡规划、依法取得的农村集体建设用地使用权，原则上均可流转。
（七）明确农村集体建设用地用途。依法取得的农村集体建设用地，可以用于工业、商业、旅游业、服务业等经营性项目。禁止使用农村集体建设用地进行商品住宅开发建设。国家和本市基础设施、公共管理和服务设施等公益性项目建设需要使用农村集体建设用地的，依法征收为国有后使用。
（八）规范使用权流转。经集体经济组织成员大会或者三分之二以上的成员代表同意，符合规划的农村集体建设用地使用权，可以通过租赁、出让等方式进行流转；各类用地的使用期限最高不超过同类国有土地有偿使用最高年限；政府参照农村集体建设用地基准地价建立最低限价制度。土地使用者依法有偿取得的农村集体建设用地使用权可以通过转让、转租等形式进行流转。依法取得的农村集体建设用地使用权，可以抵押。
（九）探索指标流转。通过土地整治将农村集体建设用地复垦为耕地并加以保护利用产生的建设用地指标和耕地占补平衡指标，在满足整治区内新增建设用地需求后，可以在全市范围内流转。
（十）建设流转平台。按照“公开、公正、公平”的原则，在国有土地交易市场的基础上，增加农村集体建设用地入市交易的服务、管理功能，建立城乡统一的上海市土地交易中心，探索国有建设用地和农村集体建设用地“两种产权、同一市场、统一管理”的新途径。
四、做好农村集体建设用地流转基础工作
（十一）明确农村集体土地权属。农村集体土地原则上以村为单位，确权给村农民集体所有，并在登记机关进行登记。属于村民小组农民集体所有的土地，在登记时予以载明。市、区县两级土地管理部门设立负责农村集体土地确权登记的机构，从事土地登记具体工作。各镇（乡）规划和土地管理所负责做好基础调查工作。
（十二）科学编制村庄规划。坚持“先规划、后流转”的原则，通过规划，明确农村生产、生活服务设施、公益事业等各项建设的用地布局、建设要求等。积极吸收公众和村民参与规划编制，村庄规划报送审批前，应当经村民会议或者村民代表会议讨论同意，以切实保护村民利益。鼓励宅基地、乡镇企业等向规划点集中。
五、完善流转收益分配使用制度
（十三）合理设定收益分配方案。农村集体经济组织通过农村集体建设用地使用权或指标流转取得的收益，主要用于基础设施和公益设施建设、该集体经济组织成员的社会保障和发展生产等。土地使用者以转让、转租等方式依法流转农村集体建设用地使用权发生增值的，应当向政府缴纳一定比例的增值收益。
（十四）加强对收益分配使用的监管。设置农村集体建设用地流转收益资金专户，建立以镇（乡）为单位的财务监管体系，每年对集体经济组织土地收益的分配使用情况进行审计，审计结果向该集体经济组织成员公开。
六、切实加强领导
（十五）明确工作重点。农村集体建设用地流转涉及面广，情况复杂，各级政府要高度重视，加强领导，把这项工作作为一件大事来抓。近阶段，要搞好各项基础准备和动员宣传，选择部分镇村进行局部试点，并根据试点情况逐步铺开。相关试点区县和镇（乡）政府要周密部署，认真准备，根据实际情况，提出具体实施办法，组织落实各项试点工作。
上海市规划和国土资源管理局
上海市农业委员会
二○一○年一月三日