作者：杨伟 发布时间：2013-06-04 14:38:13
【案情】
原告杜某与被告欧某于2002年登记结婚，双方因感情不和于2012年2月自愿签订了离婚协议书，并到县民政局办理了离婚证。离婚协议约定：一、自愿离婚；二、婚生子由男方欧某抚养，男方自愿不要求女方杜某承担抚养费；三、夫妻双方婚后共同财产分割如下：1、房屋：两人婚后所建房屋归男方欧某所有，房屋土地使用权证的业主姓名变更的手续自离婚后一个月内办理，女方杜某必须协助男方办理变更的一切手续，过户费用由男方负责。2、存款：双方没有存款。3、债权：双方对外没有债权。四、双方对外没有任何债务。五、夫妻双方个人财产归各自所有。六、违约责任的约定：任何一方不按本协议约定期限履行义务的，应付违约金2万元给对方。七、协议生效时间的约定：自婚姻登记机关颁发《离婚证》之日起生效。
领取离婚证后原告杜某拒不搬出婚后双方所建的房屋，为此双方及其亲友发生了多次争吵、械斗。原告杜某认为是受到了被告欧某的威胁后才在离婚协议书上签名、捺印，该协议第三条第一项约定违反了《中华人民共和国土地管理法》“宅基地只能在本集体经济组织成员间转让”的强制性规定，属于无效条款，遂请求法院确认该条无效，重新分割夫妻共同财产。而被告欧某认为房屋系原、被告双方婚后所建，没有违反相关土地法的规定，双方签订的离婚协议是双方自愿行为，没有胁迫行为。法院审理查明原告杜某与被告欧某婚后于2006年在原告杜某所在的村委会共同修建了一栋两间四层的楼房，被告欧某系邻村的村民，房屋的土地使用权人为原告杜某（原告杜某及其父母均系某村村民，因学校拆迁，原告杜某需与父母分户建房）。
【分歧】
本案的争议焦点是离婚协议书中对房屋分割协议的性质和效力问题，审理中有如下二种观点：
第一种意见认为，我国法律规定，农村宅基地属于农民集体所有，宅基地使用权的主体是村集体经济组织成员，村集体经济组织成员不得向本集体经济组织以外的成员转让农村房屋和宅基地使用权。被告欧某不是涉案宅基地所在地的村集体组织成员。因此，原告杜某与被告欧某签订的离婚协议书中第三条涉及房屋分割的约定，违反了我国法律、行政法规的强制性规定，应认定无效。
第二种意见认为，针对农村村民对宅基地使用权转让是否有效这个问题，法律还处于空白状态。从现有的《物权法》和《土地管理法》的规定来看，法律对农村村民转让宅基地行为是否要加以限制，还没有明确规定。因为《物权法》第153条只规定宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定，而《土地管理法》只严格限制了集体建设用地的使用，对农民个人宅基地使用权的流转是否需要限制，现有法律并未规定。虽然国务院办公厅在1999年颁发的《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》（国办发〔1999〕39号）中，规定“农民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅”，但该通知是针对当时出现了以开发“果园、庄园”为名炒卖土地等用地秩序混乱，为了防止出现新的“炒地热”，保护耕地，保持农村稳定，保护农民利益，保障经济和社会可持续发展而颁发的通知，充其量只能说是一项政策，不属于法律和行政法规。人民法院不能以国务院办公厅的一项通知，作为宅基地转让合同是否有效的认定标准。我国土地管理法第63条只规定农民集体所有土地使用权不得出让、转让或者出租用于非农建设，且该条同时作出“符合土地总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移除外”的规定。该条仅仅是禁止农民集体所有土地使用权出让、转让或者出租用于非农业建设，这主要是基于保护耕地的考虑，而不是对符合土地利用总体规划并依法取得建设用地资格村民对宅基地使用权合理流转的禁止。综观土地管理法的所有规定，土地使用权是可以依法转让的，土地管理法没有一条禁止村民出售、出租房屋，只不过出售、出租房屋后，不能再申请宅基地而已。同时也没有规定村民不能向集体组织以外的主体转让宅基地。根据法无禁止即可为的原则，本案原、被告双方婚后所建房屋，没有违反相关土地法的规定，且双方签订的离婚协议是双方的自愿行为，应认定为有效协议。
【评析】
笔者同意第一种意见。理由如下：
首先，根据“地随房走”的原则，农村私有房屋买卖涉及到宅基地买卖，而宅基地买卖为我国法律、法规所禁止。我国《物权法》第153条明确规定了宅基地使用权的取得、行使和转让，要符合土地管理法等法律和国家有关规定。《土地管理法》第62条规定：“农村村民一户只能拥有一处宅基地，农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。”“宅基地属于农民集体所有，由村集体经济组织或者村民委员会经营、管理。”国务院办公厅1999年颁布的《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》规定：“农民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅，有关部门不得为违法建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证”；国家土地管理局［１９９０］国土函字第９７号《关于以其他形式非法转让土地的具体应用问题请示的答复》也明确规定：原宅基地使用者未经依法批准通过他人出资翻建房屋，给出资者使用，并从中牟利或获取房屋产权，是属“以其他形式非法转让土地”的违法行为之一。因此，根据《中华人民共和国合同法》第52条第5项关于“违反法律、行政法规的合同无效”的规定，农村私有房屋买卖合同由于违反了国家政策和相关法律、法规应确定无效。
其次，宅基地使用权是集体经济组织成员享有的权利，与特定的身份关系相联系，不允许转让。农村私房买卖中买房人名义上是买房，实际上是买地，在房地一体的格局下，处分房屋的同时也处分了宅基地，损害了集体经济组织的权益，是法律法规明确禁止的。
再次，由于目前农村房屋买卖无法办理产权证书变更登记，受让人无法获得所有权的保护。
综上所述，本案争议的标的物，即原、被告共同所有的房屋，是建立在原告户籍所在地村委会集体所有的土地之上，本案被告非该集体组织内部成员，如若原告处分该房产，那么，被告相应取得该房产的土地使用权。但是，土地管理法第63条规定，集体土地使用权禁止向外部组织人员流转。加之，根据法律法规规定，宅基地使用权是一种带有身份性质的财产权，并另有一定的福利和保障功能性质的权利，也是我国特有的一种物权形式，即仅为集体组织内部成员专属享有的用益物权，集体土地之上的房屋流转具有特殊性，主要是受限于宅基地使用权性质，尽管房屋所有权与宅基地使用权是两种不同的权利，但由于房屋不能脱离土地而存在，房屋所有人与宅基地使用权人应当一致，不能分离。因此，本案原告处分房产归被告所有，即处分了房屋以下的宅基地使用权，违反土地法律法规及立法宗旨，属于合同法52条规定的合同无效情形，损害了集体利益。因此，应当认定该离婚协议中第三条涉及房屋分割的条款无效。
第1页 共1页