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离婚纠纷中房屋出售款如何公平分割

汪晓强

【要点提示】

婚前一方支付首付款，婚后双方共同还贷并取得房屋所有权证书的房屋在离婚前出售的房屋价款，离婚时原则上应认定为夫妻共同财产。但在双方均无明显过错的情况下如严格依据夫妻共同财产平均分割的原理显然有失民法的公平原则。在严格遵循《民法通则》、《婚姻法》的法律规定下，依据双方各自的“投入比例”（简称投入率）确定房屋出售款的分割，在房屋的出售价款包含装潢价值的情形下，要单独对装潢价值作出评定，因装潢价值随着时间的推移会贬值，故应适用“减损规则”，即将装潢价值从房屋总价款中分离出来，以便准确界定房屋的升值价值，更加充分地体现了法律的公平原则，兼顾了婚姻双方当事人的合法利益。

【案例索引】

一审：安徽省芜湖市镜湖区人民法院（2010）镜民一初字第00592号。

独任审判员：王敏。

二审：安徽省芜湖市中级人民法院（2011）芜中民一终字第00074号。

合议庭组成人员：审判长邓甲楷、审判员杨洋、代理审判员邓侠。

【案情】

原告（上诉人）：王燕，女，汉族，1980年2月7出生，芜湖市鸠江区社保中心工作人员，住安徽省芜湖市镜湖区汀苑小区104栋1单元402室。

委托代理人：罗玉林，安徽安然律师事务所律师。

被告（被上诉人）：洪斌，男，汉族，1976年10月13日出生，上海铁路局南京桥工段职工，住单位宿舍。

委托代理人：王强，安徽国本律师事务所律师。

一审查明：2004年初，原、被告双方经人介绍相识恋爱，2005年10月28日在芜湖市镜湖区民政局登记结婚，2006年7月26日生育一女，取名洪梓妍。婚前及婚初双方感情一般，双方共同生活期间因小孩及房屋问题产生矛盾，现原告要求离婚，被告同意离婚。

另查明：2004年7月11日，被告从芜湖市中联房地产开发有限公司购买世纪花园2幢c单元1101号房屋一套，合同约定总价款为400000元。合同签订后，被告支付首付款120000元，2004年8月被告向中国银行股份有限公司芜湖中二街支行申请贷款280000元。2005年5月，依据房屋实际面积，芜湖市中联房地产开发有限公司退还被告部分首付款项，被告实际购房款为385648.2元。2007年1月8日，上述房屋取得房屋产权证书。

又查明：1、镜湖区人民法院（2011）镜民一初字第1065号民事判决书认定：2009年10月11日，芜湖市世纪花园2幢c单元1101号房屋出售给案外人张志豪，总价款为750000元，其中原告向案外人张志豪出具150000元的收条，将其中的141564.13元直接汇入银行归还最后一笔按揭贷款，并归还案外人王兆元借款人民币100794.97元；确定案外人王兆元返还被告人民币499205.03元；2、被告洪斌婚前偿还银行贷款金额为26372.18元，婚姻关系存续期间原、被告共同偿还贷款金额为180086.38元；3、被告系上海铁路局南京桥工段职工，月可支配工资收入2480元；4、截止2010年3月29日，被告住房公积金帐户余额为11259.52元；5、被告自2010年4月起支付其女生活费。

案件审理过程中，原、被告一致认可：1、家用电器、家具价值为31000元；2、原、被告双方分居前及分居期间婚生女的教育、医疗费用为7000元。

本案在审理过程中，洪斌于2010年11月12日另案起诉案外人王兆元（被告王燕的父亲）返还财产一案，因该案的审理涉及到案外人王兆元应返还洪斌与王燕出售后房款的数额，本案于2010年6月18日作出裁定本案中止审理。

原告王燕诉称：原、被告双方经父母介绍于2003年认识， 2005年10月28日在镜湖区民政局登记结婚，结婚由父母包办。2006年7月26日生一女， 取名人洪梓妍。双方婚前接触较少，了解不够，婚后性格不合，矛盾不断。女儿出生后，被告及其父重男轻女，矛盾不断激化，被告对小孩不管不问，其父母去原告单位吵闹，造成极坏影响，此外被告卖房后也不买房，双方矛盾不断加深，现双方夫妻感情已经破裂。故诉至法院请求判令：1、判决准予双方离婚；2、婚生女洪梓妍归原告抚养，被告每月付生活费600元，教育费、医疗费各半承担。

被告洪斌辩称：同意离婚。对小孩由原告抚养无异议，被告要求每月探视婚生女两次，生活费、医疗费依据法律规定处理。被告婚前购买的世纪花园房产属被告个人婚前财产。虽婚后双方共同还贷，只是原、被告双方之间一个债务关系。现房屋已经以75 万元的价格出售，出售款在原告父亲处，原告扣除归还的贷款数额及其父亲债务后，应将余额返还给被告，被告将共同还贷的钱一半返还给原告，并支付原告相应银行同期利息。

【审判】

一、一审法院的裁判理由、适用法律和裁判结果

一审法院认为:原、被告双方在共同生活中因生活琐事产生矛盾,现原告要求离婚，被告同意离婚,故对原告要求离婚的诉讼请求,本院予以准许。被告洪斌同意婚生女随原告共同生活,故对原告要求小孩随其生活的主张, 本院亦予以支持。根据被告的月工资收入及本地的生活水平,酌情确定被告每月支付其女生活费500元,教育费、医疗费凭票据原、被告各半承担。因被告自2010年2月起未支付其女生活费，故本院确定被告自2010年2月起支付其女生活费至其女独立生活时止。被告要求探视婚生女，符合法律规定，本院确定被告每半月可探视婚生女一次。被告婚前支付首付款购买了世纪花园2幢C单元1101号房屋，婚后办理了产权证书，并在婚姻关系存续期间进行了还贷，上述房屋出售款中部分系夫妻共同财产。根据购买房屋、个人财产及花费共同财产还贷情况，本院对世纪花园房产出售后的价款对上述财产分割如下：因原、被告在婚姻存续期间还贷金额为180086.38元，占购房款385648.2元比例为46.7%，双方实际获得房屋出售款为608435.87元，故原告在房屋出售款中享有142060.8元（608435.87元×46.7%÷2）。被告辩称其支付房屋首付款并由其父母归还了房屋的按揭贷款，房款不属于夫妻共同财产，但被告的证据不能证实其辩称，故对此抗辩本院不予采信。原、被告共同债务欠案外人王兆元人民币100794.97元，上述借款发生在夫妻关系存续期间，故原、被告应各半承担。因在（2010）镜民一初字第1065号民事判决书中确定案外人王王兆元返还原告售房款499205.03元时扣除借款人民币100794.97元，故被告应支付原告上述款项为91663.35元（142060.8元—100794.97元÷2）。被告同意支付原告家用电器及家具的折价款为31000元及婚生女教育费、医疗费3500元，不违反法律规定，本院予以支持。原告主张分割婚前房屋装修相关费用，但原告证据不足以证实上述费用系原告婚前个人出资，故对原告的该项请求，本院不予支持。被告的住房公积金系夫妻婚姻存续期间所得，故原告应分得上述款项为5629.8元。综上，被告应支付原告131793.15元（91663.35元+31000元+3500元+5629.8元）。

据此，芜湖市镜湖区人民法院依照《中华人民共和国民婚姻法》第三十二条第二款、第三十六条、第三十七条、第三十八条、第三十九条、第四十条之规定，判决如下：

1、准予原告王燕与被告洪斌离婚。

2、婚生女洪梓妍随原告王燕生活，被告洪斌自2010年2月起每月支付其女生活费500元，教育费、医疗费自本判决生效之日起凭票据原、被告各半承担，被告洪斌支付上述费用至其女独立生活时止。

3、被告洪斌自本判决生效之日起每半月可以探视婚生女洪梓妍一次。

4、被告洪斌于本判决生效之日起十日内一次性支付原告131793.15元。

一审宣判后，王燕不服，向安徽省芜湖市中级人民法院提起上诉。上诉理由： 1、原审分割共同财产的计算方法错误，双方实际售房款为75万元，除去偿还借款241564.13元，实际获得出售款为508435.87元。原审认定为608435.87元，损害了上诉人的合法利益。扣除洪斌婚前首付12万元增值15万元和装潢费用约10万元，余下25万元应作为夫妻共同财产平分，其要求分得124000元。即王燕应从扣除夫妻共同债务后的房产出售款中，分得124000元+装潢费用99433元，共计223433元。2、上诉人婚前装潢费用证据确实、充分，足以证明费用均为上诉人父亲支付。请求改判一审分割共同财产的错误计算方法，对上诉人婚前投入的装潢费用予以认定，由被上诉人承担诉讼费用。

被上诉人辩称：对上诉理由不予认可，分割财产同意一审判决，装潢费用系自己的父母支付的。

二审查明：王燕和洪斌在婚前对房屋进行装潢，费用为99433元。二审经查明的其他事实与一审判决的事实一致。

二、二审法院的裁判理由、适用法律和裁判结果

1、王燕与洪斌均同意离婚，二审双方对离婚也无异议，故原判准许双方离婚，本院予以支持。

2、关于婚前装潢费用，仅以王燕提交的证据，虽然在部分提贷单、合同等材料上有其父亲名字，但不能证明相关费用系其父亲支付。而且从诉讼主体上看，装潢费用如果确系王燕父亲支出，也应由其父提出返还财产之诉，王燕作为原告提出，显然不当。但判决不支持其要求分割婚前装潢费用的请求，并不合适。因为装潢费用客观存在，同时也是争议焦点之一，应当作出认定和处理。在双方均不能举证证明而无法认定是由哪一方完全出资的情况下，宜认定为共同出资，双方各占一半，即各出资49716.5元。对王燕上诉称应将婚前99433元装潢费用全部判归其所有的请求，本院不予支持。

3、考虑到房屋出售款中所实际包含的该装潢费用因存在必然的贬值折价等因素，酌情认定装潢费现存50000元，包含于售房款中。售房款750000元分为700000元房款和50000元装潢费折价款，王燕在99433元中出资一半，故可分得现装潢费折价款中的25000元。据此，本案购房款实际为：首付款105648.2元+洪斌婚前还贷金额26372.18元+婚姻存续期间夫妻共同还贷180086.38元+最后一笔还贷105648.2元。其中洪斌投入金额为：首付款105648.2元+洪斌婚前还贷金额26372.18元+婚姻存续期间夫妻共同还贷180086元。38元/2=222063.57元，占实际购房比例为48.95%。王燕投入金额为：婚姻存续期间夫妻共同还贷180086.38元/2=90043.19元，占实际购房比例为19.85%。最后一笔还贷141564.13元视为第三方投入，则占实际购房款比例为31.2%。因卖房款为700000元，则洪斌应得700000×48.95%=342650元，王燕应得700000×19.85%=138950元，第三方应得700000×31.2%=218400元。但第三方实际只需拿回141564.13元，余下218400-141564.13=76835.87元，作为夫妻关系存续期间内所得，应由夫妻平分。故洪斌最终应分得342650+76835.87/2=381067.935元，王燕最终应分得138950+76835.87/2=177367.935元。再扣除夫妻共同债务100794.97元，加上装潢费用，洪斌应分得381067.935-100794.97/2+25000=355670.45元。王燕应得177367.935-100794.97/2+25000=151970.45元。王燕上诉请求中的房款数额小于原判数额，虽其计算方法有不合理处，但不能减少其应得款项，可以支持151970.45元。加上洪斌一审中同意支付的子女教育费等，洪斌应给王燕151970.45元+31000元+3500元+5629.8元=192100.25元。综上，上诉人上诉理由部分成立，上诉请求中的合理部分本院予以支持。据此，安徽省芜湖市中级人民法院依照《中华人民共和国婚姻法》第三十二条第二款、第三十六条、第三十七条、第三十八条、第三十九条第一款、第四十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（二）项的规定，判决如下：

（1）维持安徽省芜湖市镜湖区人民法院（2010）镜民一初字第00592号民事判决书第一项、第二项、第三项，即：“准予原告王燕与被告洪斌离婚”，“婚生女洪洪梓妍随原告王燕生活，被告洪斌自2010年2月起支付其女生活费500元，教育费、医疗费自本判决生效之日起凭票据原、被告各半承担，被告洪斌支付上述费用至其女独立生活时止”，“被告洪斌自本判决生效之日起每半月可以探视婚生女洪梓妍一次”。

（2）撤销安徽省芜湖市镜湖区人民法院（2010）镜民一初字第00592号民事判决第四项，即：“被告洪斌于本判决生效之日起十日内一次性支付原告131793.15元”。

（3）洪斌于本判决生效之日起十日内一次性支付王燕192100.25元。

本案一审受理费100元，财产分割费1000元，调查费300元，共计1400元，由上诉人王燕负担450元，由被上诉人洪斌负担950元；二审案件受理费400元，由上诉人王燕负担240元，由被上诉人洪斌负担160元。

【评析】

本案系一起离婚纠纷案件，双方当事人对于离婚及子女抚养均无异议，但对于财产分割特别是对被告婚前支付首付款购买的世纪花园房产在婚姻关系存续期间双方共同还贷并取得房屋所有权出售的房屋价款如何分割存在较大的争议。当前在离婚案件中涉及到按揭房处理的争议较为广泛，处理难度比较大，具有一定的代表性和典型性。

1、关于原、被告之间按揭房性质的认定问题。《物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生法律效力；未经依法登记，不发生法律效力，但法律另有规定的除外”。《婚姻法》第十七条规定：“夫妻在婚姻关系存续期间所得的以下财产，归夫妻共同共有……”。本案能否根据这两条法律的规定确定讼争的房屋属于原被告夫妻共同财产？进而将该房屋出售的价款依照婚姻法夫妻共同财产分割的处理原则进行处理。本案一审法院认定讼争的房屋部分属于夫妻共同财产并依据原、被告双方各自的投入比例确定各自享有的份额。二审法院未明确认定该房屋的性质，原因是原、被告离婚时讼争的房产已经转让案外人并登记在案外人名下。根据《婚姻法》及《物权法》的规定，该房产权属已经不属于夫妻共同财产或者一方的婚前财产，无需再对权属问题作认定，但仍然根据各自对房屋的投入比例确定双方应享有的份额，并将房屋的装潢价值从总房款中预先予以扣除。笔者认为，二审这种处理问题的思路是符合法律规定的。

2、依据何种原则和标准分割讼争的房屋出售后的价款。本案讼争的房产系被告婚前支付首付款以自己的名义购买，婚后双方共同还贷，且在婚后取得房屋产权证。假设该房屋在原、被告离婚时房屋尚在，根据《物权法》和《婚姻法》的有关法律规定，应当认定为夫妻共同财产。本案鉴于原、被告离婚时房屋已经出售，物权已经转移，仅仅涉及到依据何种原则处理该房屋出售后的价款对原、被告双方体现出司法的公平性问题。根据《婚姻法》与《物权法》的有关规定，分割房产首先应考虑房产的归属，其次是夫妻双方对房产的投入。当认定房屋属于夫妻共同财产时，根据《婚姻法》第十七条的规定，该房屋应平均分割。但是在房价不断上涨的今天，越来越多的夫妻选择按揭购房，婚前一方支付首付，婚后共同还贷的情形非常普遍；有的甚至父母出资参与其中，房屋的增值也急剧上升，如果简单地平均分割房屋价款，难免有失公平。应当根据夫妻双方对房屋投入的多少，对房屋的价值按照“投入率”进行分割。所谓“投入率”，是指根据夫妻双方在购房时所花费的共同财产和个人财产的比率予以分割。一、二审法院在处理该房屋出售的价款时均依据“投入率”确定分割出售后房屋价款，体现了法律的公平合理性。

3、本案一、二审均按“投入率”比例确定分割该房屋出售后的价款，但出现计算方法上的差别，导致判决结果的不同。一审出现问题的原因在于：1、在处理房屋出售的剩余价款时没有考虑到房屋的装潢价值因素；2、没有考虑到装潢的出资人及装潢的折旧与房屋的增值是两个不同性质的问题。房屋因客观因素在升值，装潢价值因时间、使用等因素在贬值，装潢价值应当适用“减损规则”从房屋出售款中予以剔除。二审在处理本案房屋出售后的剩余价款时，首先确认讼争的房屋装潢费用的出资人及装潢的价值，在依据证据规则无法确认是一方出资的情形下，推定为系双方共同出资，并确定了装潢费用的价值；其次确定装潢费用的折旧问题，结合房屋的新旧程度、装潢时间的长短及折旧率的年限，依据法律规定的法官自由裁量权确定了房屋出售时的装潢价值，并从总的房屋出售款中予以扣除，该部分价款由双方予以平均分割；最后确认讼争房屋购房款的实际双方的出资情况，在确定了原、被告双方婚前、婚后各自投入的价款总的数额后，依据出资数额占整个剩余购房款的比例确认原、被告各自享有的份额。二审在处理本案时的思路总体上是非常清晰的，但有一点缺陷在于将讼争的房产在出售前所欠银行贷款在出售后用出售款归还银行贷款视为第三方投入，将该部分还贷后的房屋增值的价值认定为夫妻共同财产，由原、被告双方平均分割。事实上，在婚姻关系存续期间双方用房屋出售后的价款归还银行贷款的行为应当认定为夫妻共同还贷的行为，而不宜认定为第三方投入，因为出售后的房屋价款亦属于夫妻共同财产。

综上所述，二审判决较为公平合理,兼顾了双方当事人的合法权益，体现了法律的公平公正原则。