作者：余 宁 发布时间：2012-06-18 11:31:57
业主错装房屋，物业公司存在明显过错。铁勋制图
近年来，沿海城市房地产的迅速发展使各种高档小区像雨后春笋般涌现，与之伴随的，却是日益增多的物业纠纷涌入法院。业主认为物业公司没有尽到注意义务、业主委员会滥用权利，业主之间的矛盾也是层出不穷。物业纠纷增多，折射出人们维权意识的提升，但庆幸之余，探索矛盾的解决之道，仍是我们应该关注的命题。
笔者选取了浙江省宁波市鄞州区人民法院审理的三个典型案例，试图从这些案例中，探析各类物业纠纷的化解之道。
业主错装房屋
物业公司未尽“注意义务”
2010年10月，原告王先生购买了宁波某大厦13层的商住房两间，在与开发商订立的购房合同中明确约定“在房屋交付后，现场楼层会将13楼标注为15楼(即这两套房屋标注成1502和1503)”。
2011年7月，房屋交付后，王先生与他人订立了房屋租赁合同，将上述房屋出租。在房屋出租之前，王先生到大厦去看房，却发现另一名业主林小姐正在装修自己的房屋。
原来，这位林小姐跑错了楼层，把王先生的房屋当成了自己的房屋，开始热火朝天地装修。
林小姐之所以搞错，是因为这栋大厦中没有“13、14”两层编号，即实际楼层13层的各房屋被标注为15XX，实际楼层15层的各房屋被标注为17XX。因此，王先生购买的位于实际楼层13层的“1302”号房在大厦里标注为“1502”，而林小姐所购买的实际在15层的“1502”号房在大厦里标注为“1702”。
大厦交付时，每一间房屋都是毛坯房，而且都没有门，只是在每个房屋进门上方的位置标注了房屋号，粗心大意的林小姐错误地进入到了标注为“1502”的房屋进行装修。
但是装修前，林小姐与物业公司签订了“房屋装饰装修管理协议”一份，物业公司只是提醒林小姐要看好房间号再装修，没有通过实地监管等方式发现这个致命的错误。
王先生希望林小姐能将房屋恢复原状，并对自己所受的损失进行赔偿，但是林小姐不同意。王先生遂将林小姐和该大厦的物业公司共同起诉至鄞州区法院。
鄞州区法院经审理后作出一审判决，认定被告属错误装修，侵犯了原告物权，依照物权法有关规定，判决被告林小姐将错装之房屋恢复原状并赔偿王先生损失8000余元。
另因物业公司在与被告签订“房屋装饰装修管理协议”时未将被告所有房屋的实际坐落及编号以书面或其他形式告知被告，亦存在过错，故判决物业公司赔偿原告损失2000余元。
一审宣判后，各方当事人均对判决不服，提起上诉。宁波市中级人民法院二审驳回各方上诉，维持了原审判决。
在上述案例中，物业公司虽然只承担了2000元的赔偿责任，但是法院的这个判决向我们传递出这样一个信息：既然物业公司与业主签订了“房屋装饰装修管理协议”，就应该切实履行起自己的注意义务，而不是在收取了高额物业费后就只履行简单的签字义务。
尤其是在实际楼层与标注楼层并不一一对应、而且房屋本身没有门的商业大楼中，物业公司对业主进行提醒，以及随时监管，就显得更为必要。
会所出租
业委会被诉严重越权
宁波有一个叫都市森林的小区，2011年，该小区的会所被小区业主委员会出租给一家健身馆，租期15年，而且合同约定，前9年免租金。
业委会的这一做法引起小区许多业主的不满。他们认为，小区会所属于全体业主共有，业委会没有通过召开业主大会的方式征求业主意见，就擅自将会所出租，而且还免了前9年的租金，属于严重的越权行为，损害了广大业主的利益。他们要求业委会与健身馆撤销租赁合同。
业委会则表示，他们并没有擅自做主，之前曾经就会所运营出过一份意向书，征求过部分业主的意见。2010年9月，他们曾会同部分业主和居委会考察了好几家健身机构，最终选定了上述健身馆入驻小区。由于该健身馆功能齐全，品牌响亮，所以前9年免租金，是该健身馆进驻小区的前提条件。
健身馆认为，撤销合同根本不可能实现，因为很多人已经在健身馆办卡，一旦撤销合同，后果会不堪设想。
交涉无果，117名业主将业委会诉至鄞州区法院。目前本案正在调解之中。
业委会作为业主的利益代表，原本应该同业主站在一条战线上，现在却因为租赁事宜对簿公堂。
业委会说，他们将会所出租的原本目的是想改善小区的生活条件，让业主可以有健身的场所，他们从来没在健身馆拿过一分钱，喝过一口茶。然而，初衷虽然良好，但是由于剥夺了广大业主的知情权和参与权，最终还是闹得不欢而散。
从这个案例中可以看出，在业主眼中，业委会不再是一个可有可无的机构，他们会关注这个主体的所作所为，随时审查自己的利益是否受到侵害。
在那些越来越有权利意识的业主看来，物权法中规定的召开业主大会的相关规定，也不再是形同虚设，他们渴望自己的权利得到实现，哪怕是简单的一个投票。业主的这种需求，是业委会不可忽略的声音。
随意停车
共有空间不是自有空间
宁波某小区是宁波市最大的小区之一。随着生活条件的日益提升，买车的业主越来越多，小区中的车位远远不能满足业主的停车需要。一到晚上，小区马路两边都停满了车，车辆要通行变得非常困难。
2012年初的一天，该小区的业主们发现，他们的状况变得更糟了。早上出行的时候，很多人发现，通过小区南门的一条必经通道上，一辆红色的奔驰横亘在马路上，使车辆根本无法前进。大家只好掉头行驶，绕道去小区的另一个大门，小区的交通乱成一团。
此后的几天，这辆奔驰车依然时不时地停在那个地方。后来，终于有人找到了这辆车的车主，车主是一位年轻的男子。由于他喜欢夜生活，经常大半夜才回家，回来时早就找不到车位，索性就随便一停，上楼睡觉。第二天其他人上班时，他还在睡梦中。
有人跟这位男子交涉，男子称会改正。但是第二天，奔驰车还是“恶习不改”。
一位愤怒的业主将这辆车拍下来，挂到了宁波一个影响力最大的论坛上，声称该车车主没有素质，随便停车，给整个小区的业主造成了极大的不便。
这位男子在网上看到这个帖子，觉得发帖者这样做太不厚道，让自己丢了脸，于是以发帖者侵犯名誉权为由起诉至鄞州区法院。
不过，起诉的同时，他的车子依然随意停放。
目前，本案正在审理之中。
俗话说，远亲不如近邻。随着住房格局的改变，“邻居”一词的含义也发生了翻天覆地地改变：从情感上的依赖，变得只剩下空间上的相近。但即使这样，业主还是生活在一个无法避免与他人接触的空间中。对于小区的每一位业主而言，不仅生活在私有空间，还生活在共有空间。在共有空间做出任何行为时，都不能不顾及到其他业主的利益。
在本案中，这个“奔驰男”显然很不道德地把共有空间当成了自有空间。当然，被激怒的发帖者也不能控制住一时的冲动，最终使事情的发展态势恶化。如果他们能请居委会介入，对“奔驰男”动之以情、晓之以理，事情或许会以另外一个结果收场。
笔者选取了浙江省宁波市鄞州区人民法院审理的三个典型案例，试图从这些案例中，探析各类物业纠纷的化解之道。
业主错装房屋
物业公司未尽“注意义务”
2010年10月，原告王先生购买了宁波某大厦13层的商住房两间，在与开发商订立的购房合同中明确约定“在房屋交付后，现场楼层会将13楼标注为15楼(即这两套房屋标注成1502和1503)”。
2011年7月，房屋交付后，王先生与他人订立了房屋租赁合同，将上述房屋出租。在房屋出租之前，王先生到大厦去看房，却发现另一名业主林小姐正在装修自己的房屋。
原来，这位林小姐跑错了楼层，把王先生的房屋当成了自己的房屋，开始热火朝天地装修。
林小姐之所以搞错，是因为这栋大厦中没有“13、14”两层编号，即实际楼层13层的各房屋被标注为15XX，实际楼层15层的各房屋被标注为17XX。因此，王先生购买的位于实际楼层13层的“1302”号房在大厦里标注为“1502”，而林小姐所购买的实际在15层的“1502”号房在大厦里标注为“1702”。
大厦交付时，每一间房屋都是毛坯房，而且都没有门，只是在每个房屋进门上方的位置标注了房屋号，粗心大意的林小姐错误地进入到了标注为“1502”的房屋进行装修。
但是装修前，林小姐与物业公司签订了“房屋装饰装修管理协议”一份，物业公司只是提醒林小姐要看好房间号再装修，没有通过实地监管等方式发现这个致命的错误。
王先生希望林小姐能将房屋恢复原状，并对自己所受的损失进行赔偿，但是林小姐不同意。王先生遂将林小姐和该大厦的物业公司共同起诉至鄞州区法院。
鄞州区法院经审理后作出一审判决，认定被告属错误装修，侵犯了原告物权，依照物权法有关规定，判决被告林小姐将错装之房屋恢复原状并赔偿王先生损失8000余元。
另因物业公司在与被告签订“房屋装饰装修管理协议”时未将被告所有房屋的实际坐落及编号以书面或其他形式告知被告，亦存在过错，故判决物业公司赔偿原告损失2000余元。
一审宣判后，各方当事人均对判决不服，提起上诉。宁波市中级人民法院二审驳回各方上诉，维持了原审判决。
在上述案例中，物业公司虽然只承担了2000元的赔偿责任，但是法院的这个判决向我们传递出这样一个信息：既然物业公司与业主签订了“房屋装饰装修管理协议”，就应该切实履行起自己的注意义务，而不是在收取了高额物业费后就只履行简单的签字义务。
尤其是在实际楼层与标注楼层并不一一对应、而且房屋本身没有门的商业大楼中，物业公司对业主进行提醒，以及随时监管，就显得更为必要。
会所出租
业委会被诉严重越权
宁波有一个叫都市森林的小区，2011年，该小区的会所被小区业主委员会出租给一家健身馆，租期15年，而且合同约定，前9年免租金。
业委会的这一做法引起小区许多业主的不满。他们认为，小区会所属于全体业主共有，业委会没有通过召开业主大会的方式征求业主意见，就擅自将会所出租，而且还免了前9年的租金，属于严重的越权行为，损害了广大业主的利益。他们要求业委会与健身馆撤销租赁合同。
业委会则表示，他们并没有擅自做主，之前曾经就会所运营出过一份意向书，征求过部分业主的意见。2010年9月，他们曾会同部分业主和居委会考察了好几家健身机构，最终选定了上述健身馆入驻小区。由于该健身馆功能齐全，品牌响亮，所以前9年免租金，是该健身馆进驻小区的前提条件。
健身馆认为，撤销合同根本不可能实现，因为很多人已经在健身馆办卡，一旦撤销合同，后果会不堪设想。
交涉无果，117名业主将业委会诉至鄞州区法院。目前本案正在调解之中。
业委会作为业主的利益代表，原本应该同业主站在一条战线上，现在却因为租赁事宜对簿公堂。
业委会说，他们将会所出租的原本目的是想改善小区的生活条件，让业主可以有健身的场所，他们从来没在健身馆拿过一分钱，喝过一口茶。然而，初衷虽然良好，但是由于剥夺了广大业主的知情权和参与权，最终还是闹得不欢而散。
从这个案例中可以看出，在业主眼中，业委会不再是一个可有可无的机构，他们会关注这个主体的所作所为，随时审查自己的利益是否受到侵害。
在那些越来越有权利意识的业主看来，物权法中规定的召开业主大会的相关规定，也不再是形同虚设，他们渴望自己的权利得到实现，哪怕是简单的一个投票。业主的这种需求，是业委会不可忽略的声音。
随意停车
共有空间不是自有空间
宁波某小区是宁波市最大的小区之一。随着生活条件的日益提升，买车的业主越来越多，小区中的车位远远不能满足业主的停车需要。一到晚上，小区马路两边都停满了车，车辆要通行变得非常困难。
2012年初的一天，该小区的业主们发现，他们的状况变得更糟了。早上出行的时候，很多人发现，通过小区南门的一条必经通道上，一辆红色的奔驰横亘在马路上，使车辆根本无法前进。大家只好掉头行驶，绕道去小区的另一个大门，小区的交通乱成一团。
此后的几天，这辆奔驰车依然时不时地停在那个地方。后来，终于有人找到了这辆车的车主，车主是一位年轻的男子。由于他喜欢夜生活，经常大半夜才回家，回来时早就找不到车位，索性就随便一停，上楼睡觉。第二天其他人上班时，他还在睡梦中。
有人跟这位男子交涉，男子称会改正。但是第二天，奔驰车还是“恶习不改”。
一位愤怒的业主将这辆车拍下来，挂到了宁波一个影响力最大的论坛上，声称该车车主没有素质，随便停车，给整个小区的业主造成了极大的不便。
这位男子在网上看到这个帖子，觉得发帖者这样做太不厚道，让自己丢了脸，于是以发帖者侵犯名誉权为由起诉至鄞州区法院。
不过，起诉的同时，他的车子依然随意停放。
目前，本案正在审理之中。
俗话说，远亲不如近邻。随着住房格局的改变，“邻居”一词的含义也发生了翻天覆地地改变：从情感上的依赖，变得只剩下空间上的相近。但即使这样，业主还是生活在一个无法避免与他人接触的空间中。对于小区的每一位业主而言，不仅生活在私有空间，还生活在共有空间。在共有空间做出任何行为时，都不能不顾及到其他业主的利益。
在本案中，这个“奔驰男”显然很不道德地把共有空间当成了自有空间。当然，被激怒的发帖者也不能控制住一时的冲动，最终使事情的发展态势恶化。如果他们能请居委会介入，对“奔驰男”动之以情、晓之以理，事情或许会以另外一个结果收场。
来源：人民法院报
责任编辑：顾小娟