2010年5月27日
以1995年《北京市居住小区管理办法》（北京市人民政府第21号令）颁布实施为标志，物业管理这一现代房屋管理模式正式进入北京。15年来，伴随着住房制度改革的不断深入和房地产业的迅速发展，北京市物业管理行业已经成为首都社会经济发展和城市建设管理的重要力量。第二次全国经济普查数据显示，北京市物业服务企业主营业务收入已经达到255.4亿元，占全市国内生产总值的2.44%。
目前，在本市7亿多平方米的城镇房屋建筑中，实施物业管理的已达4亿多平方米。其中，3.2亿平方米、3591个住宅项目由物业服务企业实施物业管理，覆盖了住宅总量的80%。目前，成立业主委员会的住宅项目有730个，占住宅项目总数的20%。截至今年一季度，全市共有物业服务企业3074家，从业人员超过20万人。
随着2003年《物业管理条例》的出台和2007年《中华人民共和国物权法》的颁布实施，物业管理法律体系初步建立，为我们系统梳理十五年市场发展脉络、认识物业管理基本规律、理清解决深层次矛盾的思路提供了重要前提。
这次出台的《北京市物业管理办法》，除了贯彻落实《物权法》和《物业管理条例》的内容外，重点结合我市物业管理行业的发展现状，直面深层次矛盾和问题，全面梳理物业管理的现行制度，以解决物业管理实践中存在的突出问题为目标，以改革管理机制为抓手，以创新管理模式为突破口，紧紧围绕“抓住一个矛盾、规范两个主体、调动三方力量，解决四个难题”，在解决思路上做出了一些有益的探索和尝试。
一、围绕开发遗留问题，创新前期物业管理制度
长期以来，前期开发遗留问题已经成为物业管理矛盾的核心症结，为解决这一问题，《办法》对前期物业管理制度进行了大胆创新。
一是明晰了前期物业管理的法律关系。《办法》规定，在业主大会成立之前，由建设单位承担物业的维修养护和管理完善责任。配套措施还将规定在合理的期限内，建设单位应当按照约定的服务等级标准提供前期物业服务，但不得向业主收取物业服务费。
二是明确了前期开发与后期管理的责任分界点。《办法》把物业共用部分交接查验作为前期开发与后期管理的分界点，业主大会成立并确定物业管理方式后，建设单位应当与全体业主进行物业共用部分查验交接。
三是引入第三方机构进行承接查验。为保证前期物业交接查验的公正性，全体业主与建设单位可以共同委托物业服务评估监理机构进行查验。对查验中发现的前期开发遗留问题，建设单位应当及时解决。
四是规范了交接查验的标准和行为。建设单位、全体业主、物业服务企业和物业服务评估监理机构在进行前期物业承接查验时，应当按照技术标准进行。这个标准将以北京市地方标准的形式于近期发布。
二、围绕业主大会“五难”问题，完善业主自我治理机制
目前，本市业主大会成立和活动有“五难”，即：启动难、筹备难、备案难、决策难、换届难。为解决以上问题，《办法》以相关法律、法规为基础，总结实践经验，对业主大会的成立和活动机制进行了创新。
一是建立业主大会成立双启动机制。在业主大会发起阶段，《办法》规定了建设单位协助组织业主大会筹备和成立活动的相关义务，同时规定业主和建设单位均可以启动成立业主大会。
二是规定了街道办事处、乡镇人民政府的协助、指导和监督职责。《办法》规定，在业主大会筹备阶段，街道办事处、乡镇人民政府指定代表担任筹备组组长指导筹备工作。
《办法》还规定，业主大会成立后，业主委员会向街道办事处、乡镇人民政府申请备案时，材料齐全的，街道办事处、乡镇人民政府应当当场予以备案。
此外，本市还鼓励和支持公益律师担任筹备组组长，为住宅区业主大会成立活动提供法律服务。
三是建立业主公共决策平台，解决业主大会“决策难”问题。业主利用决策平台表决共同决定事项，不但可以提高决策效率，更可以保证决策结果的真实性和有效性。该平台目前正在研发阶段，将配合《办法》的实施同步投入使用。
四是完善了业主委员会委员任期制度，解决业主委员会“换届难”问题。《办法》规定，业主委员会委员实行任期制，有关任期、候补、空缺、资格终止等事项由业主大会议事规则规定。目前我们正会同有关部门研究修订《北京市住宅区业主大会和业主委员会指导规则》，《规则》将对业主委员会委员任期等问题予以规范，为业主大会的成立、运行提供依据。
三、围绕构建质价相符的市场环境，创新管理手段
长期以来，业主与物业服务企业就物业服务收费、物业服务质量等问题纠纷不断，直接影响了业主与物业企业和谐互信关系的建立。
一是制定五级住宅物业服务标准。对应不同的住宅类型和服务需求，将住宅物业服务量化为五级标准。业主在签订物业服务合同前，可以根据需求选择服务等级。
二是建立物业服务成本发布制度。市物业管理行业协会每季度将发布一次全市物业服务平均成本，业主与物业服务企业在协商物业服务价格时可以参照。
三是改革价格形成机制。在签订物业服务合同前，业主可以委托第三方评估监理机构，根据物业服务事项和服务标准对物业服务价格进行测算。
四是引入第三方机构评估监理物业服务质量和服务费用。业主与建设单位、物业服务企业就物业服务质量和服务价格发生争议时，可以聘请第三方评估监理机构进行评估。
四、围绕规范物业服务企业行为，创新行业监管模式
《办法》对物业服务企业监管方式进行了探索，建立了物业管理行业监管的新模式。
一是实施物业服务企业动态监管，推动企业资质管理向信用管理转变，逐步实现对物业服务企业由传统的资质管理向行为管理过渡。
二是调整行业监管重心，建立物业项目备案制度。将行业监管的重心由物业服务企业转移到物业服务项目。要求物业服务企业以项目为单位，将服务事项、服务标准、收费项目、收费标准等有关情况进行公示。
三是创新项目管理模式，建立项目负责人制度。《办法》规定，物业服务企业应当按照物业服务合同指派项目负责人，更换项目负责人时，应当告知业主。同时，逐步建立物业项目负责人信用信息系统，对项目负责人的行为实施动态监管。
四是制定物业项目接撤管办法，规范物业项目变更物业管理方式和物业服务企业时的接撤管活动。
五是建立物业管理从业人员持证上岗制度。要求物业服务项目经理及管理人员培训并且考核通过后方可上岗。
为了保证《北京市物业管理办法》能够得到有效贯彻落实，在起草《办法》的同时，市住房城乡建设委调动了全社会的力量，目前正在研究制定30余个配套政策、技术标准、操作规范和示范文本，将为《办法》的贯彻落实提供支撑。 |